Immobilienmakler Mallorca für Ausländer — Guide 2026

Immobilienkauf auf Mallorca als Ausländer: Kosten und Ablauf

Der Markt ist vollständig offen: Es gibt keine Nationalitätsbeschränkungen, keinen Mindestkaufwert und keine Begrenzung, wie viele Immobilien ein Ausländer besitzen darf. Was Sie benötigen, ist eine NIE (Número de Identificación de Extranjero, die für jede Kaufurkunde, Steuerzahlung oder Kontoeröffnung vorgeschriebene Steuernummer), ein spanisches Bankkonto und ein unabhängiger Anwalt. Nicht-Residenten können bei spanischen Banken in der Regel 60–70% des Immobilienwerts finanzieren, über Laufzeiten von 20–25 Jahren. Der gesamte Ablauf dauert üblicherweise vier bis zwölf Wochen vom akzeptierten Angebot bis zum Abschluss vor dem Notar.

Die größte Einzelkosten ist die balearische Grunderwerbsteuer (ITP) auf Bestandsimmobilien, progressiv gestaffelt: 8% bis 400.000 €, 9% von 400.000 bis 600.000 €, 10% von 600.000 bis 1.000.000 €, 12% von 1.000.000 bis 2.000.000 € und 13% über 2.000.000 €. Der häufigste Fehler ist, den Höchstsatz auf den gesamten Preis anzuwenden — jede Stufe wird separat besteuert, sodass eine Immobilie für 700.000 € einen effektiven Satz von rund 8,7% hat, nicht 10%. Neubau-Erstverkäufe unterliegen stattdessen 10% Mehrwertsteuer plus 1,5% Stempelsteuer (AJD).

Zusätzlich kalkulieren Sie Notargebühren (max. ~0,5%), Grundbuchgebühren (~0,5%) und Anwaltskosten (etwa 1–1,5%). Planungsregel 2026: insgesamt 10–14% zusätzlich bei Bestandsimmobilien, rund 11,5–12% bei Neubauten.

Langzeitmiete auf Mallorca als Ausländer: was Sie erwartet

Langzeitmieten (larga temporada) unterliegen dem spanischen Mietgesetz Ley de Arrendamientos Urbanos. Ein Vertrag kann für ein Jahr geschlossen werden, aber der Mieter hat das Recht auf Verlängerung auf mindestens fünf Jahre (Privatvermieter) oder sieben Jahre (Unternehmen). Die maximale Vorauszahlung beträgt drei Monatsmieten: eine gesetzliche Kaution plus optional bis zu zwei weitere. Seit 2023 zahlt der Vermieter die Maklerprovision bei Hauptwohnsitzmieten — nicht der Mieter.

Zwei wichtige Punkte 2025–2026: Erstens sind jährliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen an den IRAV-Index des INE gebunden, der den alten Verbraucherpreisindex ersetzt. Zweitens hat Mallorca kein ausgewiesenes angespanntes Gebiet (zona tensionada), da die Balearen-Regierung dies bisher abgelehnt hat — die strengsten Mietpreisdeckel für Neuverträge gelten daher nirgends auf der Insel.

Das praktische Problem 2026 ist das Angebot. Ein struktureller Mangel hat Langzeitmieten verteuert und das Angebot verknappt, besonders in Palma und im Südwesten. Vermieter verlangen Einkommensnachweise, und Nicht-EU-Zuzügler werden bei direkter Kontaktaufnahme oft abgewiesen. Hier verdienen Makler ihre Provision: Engel & Völkers Palma Southwest und Chic Mallorca International Real Estate betreiben eigene Mietabteilungen für ausländische Kunden.

Worauf Sie bei einem Immobilienmakler auf Mallorca achten sollten

Sprache und internationale Ausrichtung sind entscheidend. Immobilienmallorca.com und die Engel & Völkers-Büros arbeiten standardmäßig auf Deutsch und Englisch; Balearic Properties - Savills Mallorca und Imperial Properties Inmobiliaria CB richten sich an britische und nordeuropäische Käufer. Ein guter Makler koordiniert NIE, unabhängigen Anwalt, Nota-Simple-Prüfung und notfalls Vollmachtsabschluss.

Das wichtigste Warnsignal ist die Nota Simple. Vor jeder Reservierungsanzahlung muss ein unabhängiger Anwalt den Grundbuchauszug einholen — zur Bestätigung von Eigentümerschaft und Lastenfreiheit. Unterschreiben Sie keinen Arras-Vertrag ohne diese Prüfung: Bei Rücktritt verlieren Sie die Anzahlung; bei Rücktritt des Verkäufers schuldet er Ihnen das Doppelte.

Prüfen Sie physisches Büro und echte Erfolgsbilanz. Eine hohe Google-Bewertung bei drei Rezensionen sagt wenig; eine solide Bewertung über Dutzende Transaktionen ist aussagekräftig.

Verifizierte Auswahl auf Mallorca Verified

Jeder der folgenden Makler hat eine verifizierte Google-Präsenz, ein aktives physisches Büro auf Mallorca und eine dokumentierte Ausrichtung auf internationale Kunden auf Englisch und Deutsch. Nutzen Sie stets Ihren eigenen unabhängigen Anwalt, unabhängig davon, mit welchem Makler Sie arbeiten.